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낙찰후기

[낙찰후기] 11번째입찰 낙찰 받았습니다.

부부경매님 | 2016.07.29 | 조회 98
사건번호 : 2013 타경 59206
 위     치 : 경기도 의정부시 의정부동 220-110 103동 12층 1204호
 매각기일 : 2014년 4월 28일 10시 30분 = 의정부지법
 감 정 가 : 253,000,000원
 최 저 가 : 202,400,000원
 낙 찰 가 : 212,899,000원 (감정가 대비 84.15%)
 
현장답사 내용
- 의정부 부대찌게골목 옆에 위치한 2005년 준공된 아파트로 경전철역과 인도를 경계로
  붙어 있는 아파트입니다.
- 단지내 부동산방문해서 매물을 확인할 결과 같은 평수대에 급매물이 245,000,000에 나와
  있다는 이야기를 듣고 집주인성향에 따라 260,000,000까지 내 놓는다는 사장님 답변임
- 33평형은 A타입,B타입,C타입,D타입으로 면적도 약간 차이가 나며, 더불어 구조도 많은 차이  가 있다는 말씀을 듣고 네이버 부동산에 들어가 확인하였음. (나중에 확인 한 결과 110D형이 선호도가 가장 높다는 것을 확인함-매각물건 110D)
- 매각물건은 감정평가에서도 나와 있듯이 보정계수가 동,층,선호도가 좋아 1.03으로 산정됨을 확인하고 아파트 단지내에서 선호도가 높다는 결론을 내림
- 다소 아쉬움은 작년도 매매건수가 그리 많지 않다는 것이 걸림돌로 작용함
 
입찰가 선정
 
1. 기본 감정금액 253,000,000원을 기준 출발점으로 잡음
2. 국토해양부 실거래가 조사
    근래 매매된 사례 238,000,000원과 235,000,000원으로 조사됨
    - 국토해양부는 동과 호수가 나타나지 않고 층만 나오기때문에 선호동에 따른 정확한 금액을 산정하기에는 무리가 있어 참고 자료로 활용함
3. 네이버 부동산에 확인할 결과 255,000,000원부터 220,000,000원까지 매물로 나와 있는 것을 확인함( 부동산에 방문했을때와 상당한 차이가 있음-이유는 나중에 적도록 하겠습니다.)
4. 동일번지 매각물건을 확인한 결과
    2013년 4.10일 (120.28M2) = 84%
    2012년  3.8일  (84.4M2)     = 82%
    2011년 10.21일 (84.97M2) = 86% 
     2011년 2.27일  (84.97M2) = 83%
5. 대부분의 사람들은 과거에 기인한 범주를 벗어 날 수 없다는 생각에 입찰가를 산정하게 됨
   실매매가를 245,000,000으로 판단하고 이에 따라서 계산을 하였음
   매각물건 가치 245,000,000원 대비 86.9%
   감 정 가        253,000,000원 대비 84.15%
   적어도 시세차익(취득세,법무비를 제외)은 20,000,000만원 정도 볼 수 있다는 판단을 하고
    결정함
6. 오늘 결국 2등과 280만원 차이로 낙찰되었습니다.
 
낙찰후 근처 아는 부동산에 들러 시세에 대한 정확한 내용을 논의 함
 
네이버에 올라와 있는 물건은 대부분 없는 물건이 많으며, 제가 받은 물건의 감정은 최소 250,000,000원 ~ 260,000,000원에 형성이 된다 합니다.(횡재했습니다.)
참고로 현장답사 했던 내용이 오늘 확인한 결과로 미루어 보아 거의 일치했으므로 정말 현장답사가 중요하다는 것을 새삼 느끼게 되는 하루 였습니다.
(정말 입찰에 참가하고픈 물건(수요일)은 금전적인 관계로 포기해야 하는 아픔도 있습니다.ㅎ)
 
여기까지 올수 있도록 많은 격려와 의구심 많은 문제를 내일 같이 설명해주셨던
박철호팀장님께도 감사드립니다.
오늘은 비도 내리지만 그리도 마음은 해피합니다.
무쪼록 같이 교육받는 님들께서도 좋은 소식 있기를 기원합니다.
 
중계동 교육생 부부경매 올림
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